НДС при продаже недвижимости на Кипре: что изменилось с 1 сентября 2026 года

С 1 сентября 2026 года на Кипре изменён порядок применения НДС при продаже недвижимости. Изменения внесены постановлениями К.Д.П. 102/2026 и К.Д.П. 103/2026 в Пятое и Восьмое приложения к Закону Кипра о НДС № 95(I)/2000 — они были опубликованы ещё 27 февраля 2026 года, но вступили в силу только сейчас.

Раньше для того, считается ли здание «новым» и облагается ли его продажа НДС, решающим был пятилетний срок после завершения строительства, а также непрерывное использование объекта несвязанным лицом не менее 24 месяцев. С 1 сентября пятилетний критерий отменён — теперь налоговый режим зависит прежде всего от того, произошло ли первое заселение здания.

Под первым заселением понимается первое использование объекта после его передачи или строительства: проживание собственника, использование объекта самим владельцем, сдача в аренду или иная форма систематического использования — при этом «первым использованием» считается эксплуатация здания в течение не менее 18 месяцев.

На практике: если готовая квартира долго оставалась пустой либо использовалась менее 18 месяцев, она может продолжать считаться «новой» для целей НДС, даже если строительство было завершено несколько лет назад — и при её продаже может возникнуть НДС. И наоборот, после первого заселения, отвечающего критериям, последующая продажа здания, как правило, освобождается от НДС.

Новые правила касаются не только прямой передачи права собственности. Они также распространяются на:

• передачу здания или его части вместе с относящейся к нему землёй;
• передачу владения по договору купли-продажи;
• соглашения, предусматривающие передачу недвижимости в будущем;
• аренду с правом выкупа.

Пониженная ставка НДС 5% для приобретения или строительства основного и постоянного места жительства не отменена. Однако определения первого заселения и первого использования теперь применяются и при рассмотрении права на эту пониженную ставку.

Изменились и условия применения ставки 5% к ремонту и реконструкции частных домов и квартир: жильё должно считаться старым — то есть с момента первого заселения должно пройти не менее трёх лет, и одновременно нужно подтвердить, что объект систематически использовался не менее 18 месяцев.

Одной даты постройки теперь недостаточно. История использования объекта напрямую влияет на то, возникнет ли НДС при сделке, и на итоговую стоимость покупки. До покупки объекта важно получить документальное подтверждение:

1. даты завершения строительства;
2. даты передачи объекта;
3. фактического начала его использования;
4. периода проживания или аренды;
5. назначения и характера использования;
6. ранее применённого режима НДС.

Команда WhiteWins сопровождает сделки с недвижимостью на Кипре и заранее проверяет налоговый статус объекта, включая историю его использования. Это помогает избежать неожиданного НДС и точно спланировать бюджет сделки.